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Besteuerung der Übertragung von Immobilien in Griechenland

Im Lauf des Jahres 2010 traten in Griechenland grundlegende Änderungen bezüglich der Übertragung / Übereignung von Immobilien (sprich Häusern, Wohnungen und Grundstücken) sowie speziell auch der Steuerbefreiung bei Erwerb einer Hauptwohnung in Kraft. Generell unterliegen alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der Immobilientransaktionssteuer (Fóros Metavívasis Akiníton / F.M.A. bzw. FMA) und im Regelfall der Zuständigkeit des örtlichen Finanzamts (Dimósia Ypiresía Ikonomikón / D.O.Y. bzw. DOY). Im Gegensatz zu Deutschland wird in Griechenland nicht zwischen Grunderwerbsteuer und Immobilienerwerbssteuer unterschieden, auch wenn fallweise spezifische Bestimmungen zur Anwendung kommen.

Die nachstehend in deutscher Übersetzung wiedergegebenen Angaben sind einer offiziellen Informationsschrift entnommen, werden jedoch ohne Gewähr und unter Ausschluss jeglicher Haftung publiziert.

(Stand: Ende 2010, sofern nicht anders angegeben oder erkennbar.)

Wichtiger Hinweis: Speziell bezüglich der Höhe der Transaktionssteuer sind die nachstehenden Angaben weitgehend hinfällig, da mit Wirkung ab dem 01 Januar 2014 ein globaler Steuersatz von 3% (auf den "objektorientiert" bestimmten Immobilienwert - sprich "Einheitswert") zur Anwendung kommt, parallel jedoch die einschlägigen Steuerbefreiungen gestrichen wurden und fortan zusätzlich jeder Verkäufer / Übereigner eine "Zugewinnsteuer" in Höhe von 15% auf die Differenz zwischen dem - gegebenenfalls jeweils fiktiv ermittelten - Preis des Erwerbs und des Verkaufs der Immobilie oder schlimmstenfalls sogar den gesamten Vertrags- oder (sofern höher veranschlagten) "Einheitswert" an das Finanzamt zu entrichten hat (siehe auch Immobilien-Übertragung in Griechenland)!

Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) in Griechenland

1. Worauf bezieht sich die Immobilientransaktionssteuer und wer ist zur Entrichtung der Steuer verpflichtet?

Bei jeder Übertragung einer Immobilie mit Gegenleistung und Errichtung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie sowie auch bei der Übertragung eines Schiffs unter griechischer Flagge wird auf deren Wert eine Steuer erhoben, zu deren Entrichtung der Käufer verpflichtet ist.

2. Welches Finanzamt ist für die Einreichung der Erklärungen zuständig?

Für jede Übertragung einer Immobilie sind die Vertragsparteien verpflichtet, vor Errichtung des Vertrags eine gemeinsame Erklärung zur Immobilientransaktionssteuer an den Leiter des Finanzamts abzugeben, in dessen Gebiet die Immobilie belegen ist.

3. In wie vielen Ausfertigungen ist die Erklärung einzureichen?

Die Erklärung wird in zwei Exemplaren eingereicht, von denen das eine bei dem Leiter des Finanzamts verbleibt und das andere nach Beglaubigung des identischen Inhalts durch den Leiter des Finanzamts der Vertragspartei ausgehändigt wird.

4. Ist die Einreichung der Erklärung bei einem örtlich nicht zuständigen Finanzamt (D.O.Y.) gestattet?

Die Zustellung der Erklärung an den Leiter eines nicht zuständigen Finanzamts (D.O.Y.) ist gestattet, wenn sich die Abgabe an das zuständige Finanzamt als schwierig gestaltet, weil dessen Amtssitz in einer anderen Stadt als der Person liegt, die den Vertrag errichtet. Dieser Dienststellenleiter ist verpflichtet, die Erklärung zu Protokoll zu nehmen und danach zur Kontrolle an den Leiter der zuständigen D.O.Y. weiterzuleiten.

Wenn in dem Gebiet, in dem die Immobilie belegen ist, das System der "sachwertorientierten Wertbestimmung" zur Anwendung kommt, ist für den Fall, in dem sich die Abgabe an den Leiter der zuständigen Dienststelle als schwierig gestaltet, darf die Erklärung zur Immobilientransaktionssteuer an den Leiter des Finanzamts erfolgen, welches für die Besteuerung des Einkommens des Käufers zuständig ist. In diesem Fall wird eine Ausfertigung der Erklärung zur Errichtung des Vertrags erteilt und im weiteren Verlauf die Erklärung zur Überprüfung der deklarierten Angaben bezüglich der Immobilie an das zuständige Finanzamt weitergeleitet.

5. Wie wird die Immobilientransaktionssteuer entrichtet?

In den Gebieten, in denen das System der "sachwertorientierten Wertbestimmung" zur Anwendung kommt, ist der Steuerpflichtige verpflichtet, in der Erklärung den "Regelpreis" der übertragenen Immobilie anzuführen, auf dessen Basis der entsprechende Steuerbetrag in einer einmaligen Zahlung entrichtet wird. Falls der Kaufpreis über dem Regelpreis liegt, wird die Steuer auf Basis des Kaufpreises berechnet. Wenn dagegen der Steuerpflichtige den Regelpreis der Immobilie anzweifelt, ist er berechtigt, innerhalb von 60 Tagen ab Einreichung der Erklärung Einspruch vor den Verwaltungsgerichten einzulegen, die auf Basis der Referenzwerte über die Wertbestimmung befinden werden.

In den übrigen Gebieten, wo nicht das System der "sachwertorientierten Wertbestimmung" zur Anwendung kommt, entrichtet der Steuerpflichtige den gesamten Betrag der Steuer, die dem von ihm deklarierten Wert entspricht. Im weiteren Verlauf bestimmt der Leiter des Finanzamt vorläufig den Kaufpreis der Immobilie, und der Käufer ist dann berechtigt, innerhalb einer peremptorischen Frist von zwei Monaten ab der Entgegennahme der Erklärung eine ergänzende Erklärung gemäß dem von dem Leiter der D.O.Y. bestimmten vorläufigen Wert einzureichen und ohne Zuschläge und Strafgelder die Hälfte des entsprechenden Steuerbetrags sofort und den Restbetrag im Folgemonat der Feststellung zu errichten.

Reicht der Käufer die vorstehende Zusatzerklärung nicht ein, wird nunmehr zur Wertbestimmung eine reguläre Prüfung von dem Leiter der D.O.Y. durchgeführt, ohne dass ihn fortan die vorläufige Vorabschätzung bindet, und danach der diesbezügliche Prüfungsbericht ausgestellt. Der Käufer ist berechtigt, innerhalb von 60 Tagen ab Zustellung dieses Berichts einen Vergleich zu schließen oder sich an die Verwaltungsgerichte zu wenden.

Besteuerung der Übertragung von Immobilien in Griechenland

6. Welche Steuersätze kommen zur Festsetzung der Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) zur Anwendung?

Mit der Bestimmung des Artikels 22 des Gesetzes N. 3842/2010 (Regierungsanzeiger FEK 58 A723.4.2010) wurden die Sätze der Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) wie folgend angeglichen:

8% auf den steuerrelevanten Wert von bis zu zwanzigtausend (20.000) Euro und 10% auf den über diesen Betrag hinaus gehenden Teil, und zwar unabhängig davon, ob in dem Gebiet eine Dienststelle der Feuerwehr existiert oder nicht.

Um dies zu verdeutlichen, werden nachstehende Beispiele angeführt:

  1. Die Person A kauft ein Grundstück im Wert von 8.800 €. Die entsprechende Übertragungssteuer wird mit einem Satz von 8% berechnet.
  2. Die Person A kauft ein Grundstück im Wert von 35.000 €. Der entsprechende Steuerbetrag wird für den sich bis auf 20.000 € belaufenden Teil des Kaufpreises mit einem Satz von 8% und für den darüber hinausgehenden Teil von 15.000 € mit einem Satz von 10% berechnet.

Weiter wird auf den Betrag der Hauptsteuer auch eine Steuer in Höhe von 3% zugunsten der Kommunen und Gemeinden erhoben.

Vorstehenden Sätze kommen auf Immobiliengeschäfte zur Anwendung, deren Steuerpflichtigkeit ab / nach dem 23-04-2010 entsteht.

Der gemäß den vorstehenden Ausführungen hervorgehende Betrag der Immobilientransaktionssteuer reduziert sich je nach je nach Rechtsform der realisierten Übertragung oder Eigenschaft der kontrahierenden Personen auf die Hälfte oder auf ein Viertel. Die Hauptkategorien sind folgende:

  1. Die Fälle, in denen sich der Betrag der Transaktionssteuer F.M.A. auf ein Viertel reduziert, sind die Auseinandersetzung zwischen Gemeinschaftseigentümern ohne sonstige Veränderungen, die Auflösung von Personengesellschaften (OHG, KG, GmbH) und die Übertragung der Immobilien der Gesellschaft auf ihre Gesellschafter analog zu ihrem Gesellschaftsanteil sowie auch die Entnahme von Immobilien der Gesellschaft durch ausscheidende Gesellschafter.
  2. Die Fälle, in denen sich die Immobilientransaktionssteuer auf die Hälfte reduziert, sind der Tausch von Immobilien gleichen Wertes, der zwangsweise Tausch von Grundstücken, die Fusion von Aktiengesellschaften und Genossenschaften, Zwangsenteignung, Zwangsenteignung aus öffentlichem Interesse und die Zusammenlegung von Grundstücken.

7. In welchen Fällen der Bestellung oder Modifizierung horizontalen oder vertikalen Eigentums ist die Immobilientransaktionssteuer zu entrichten?

In jedem Fall der Bestellung oder Modifizierung horizontalen oder vertikalen Eigentums ist zu untersuchen, ob direkt oder indirekt die Übertragung dinglicher Rechte an Immobilien zwischen den Gemeinschaftseigentümern entweder in Form einer Auseinandersetzung oder in Form von Tausch, Verkauf und Schenkung idealer Anteile einhergeht, wie beispielsweise:

  • Bestellung an einem Grundstück mit vorhandenen Gebäuden;
  • Bestellung auch bezüglich des Rechts auf zukünftige Errichtung in die Höhe bei vorhandenen Gebäuden;
  • Transfer von aus dem unteilbaren Gesamtgrundstück entspringenden Anteilen des Anrechts auf zukünftige Errichtung in die Höhe, auf welchem (Grundstück) Gebäude existieren und deren horizontalen Eigentumseinheiten die Summe der Grundstücksanteile zugewiesen worden ist;
  • Modifizierung der Bestellung durch Abtrennung einer horizontalen Eigentumseinheit von jener, der sie angehörte, und ihr Transfer in die horizontale Eigentumseinheit eines anderen Gemeinschaftseigentümers;
  • Bestellung mit Auseinandersetzung de bloßen Eigentums;
  • Auseinandersetzung einer bestehenden vertikalen Eigentumseinheit auf einem Grundstück mit Gebäuden;
  • Annullierung einer bestehenden Bestellung auf einem Grundstück mit Gebäuden.

8. Indiz für ein fertig gestelltes Gebäudes - Welche sind die Voraussetzungen für seine Anwendung?

Voraussetzungen für die Annahme der Fertigstellung eine Gebäudes sind:

  1. es werden ideale Grundstücksteile übereignet;
  2. die Übereignung erfolgt mit Gegenleistung;
  3. es ist eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses erteilt oder der einschlägige Antrag ist spätestens innerhalb von 2 Jahren ab der Übertragung gestellt worden, und
  4. die Errichtung der Gebäude erfolgt entweder von dem Verkäufer der Grundstücksanteile oder einem Bauunternehmer, der gegenleistungsbedingt die Errichtung des Mehrfamilienhauses übernahm, oder von einem Dritten, der entweder für Rechnung des Grundstückseigentümers oder des Bauunternehmers agiert.

9. Wann wird die Auseinandersetzungssteuer geschuldet?

Bei der ohne weitere Veränderungen erfolgenden Auseinandersetzung von Immobilien zwischen deren Gemeinschaftseigentümern wird die Immobilientransaktionssteuer fällig, wenn folgende Voraussetzungen einhergehen:

  1. Die Auseinandersetzung erfolgt ohne weitere Veränderungen, sprich jeder Gemeinschaftseigentümer erhält entweder einen abtrennbaren Teil der auseinandergesetzten Immobilien oder einen Anteil aus deren unteilbarem Gesamten.
  2. Der Wert des Anteils, den jeder Gemeinschaftseigentümer aus der Auseinandersetzung erhält (sprich sein natürlicher Anteil) entspricht dem Wert seines idealen Anteils, also dem Wert, den seine Beteiligung an dem unteilbaren Gesamten aufwies.

Die auf ¼ reduzierte Immobilientransaktionssteuer wird auf die Summe des auseinandergesetzten Vermögens erhoben. Im Fall der ungleichen Auseinandersetzung gilt, dass der zusätzliche Wert mittels gesonderter Übereignung erworben und mit dem vollen Satz der Transaktionssteuer (F.M.A.) belegt wird, anderenfalls ist Schenkungssteuer zu entrichten.

Im Fall einer ungleichen Auseinandersetzung unterliegt die Differenz zwischen dem natürlichen und idealen Anteil sowohl der Besteuerung der Auseinandersetzung als fallweise auch dem vollen Satz der Schenkungssteuer oder Immobilientransaktionssteuer.

10. Welche sind die Strafsteuern und wann werden sie erhoben?

Gemäß Par. 1 Art. 1 des Gesetzes N. 2523/1997, so wie mit Art. 1 Par. 1 des N. 3296/2004 modifiziert, gilt:

  1. Wird keine Erklärung abgegeben, wird für jeden Monat des Verzugs ein Steuerzuschlag von 2,5% auf den Steuerbetrag verhängt, dessen Zahlung sich der Steuerpflichtige durch Nichtabgabe der Erklärung entzogen hätte.
  2. Wird eine inkorrekte Erklärung abgegeben, wird gegen den Steuerpflichtigen für jeden Monat des Verzugs ein Steuerzuschlag von 2% auf den Steuerbetrag verhängt, dessen Zahlung sich der Steuerpflichtige entzogen hätte.
  3. Wird die Erklärung nicht fristgemäß eingereicht, wird für jeden Monat des Verzugs ein Steuerzuschlag von 1% auf den mit der Erklärung geschuldeten Steuerbetrag verhängt.

Vorstehendes gilt für Angelegenheiten der Besteuerung von Immobilienübertragungen, für welche die Steuerpflicht ab der Veröffentlichung des Gesetzes N. 3296/2004 entsteht (14.12.2004). Gemäß Par. 4 Art. 2 des Gesetzes N. 2523/97 werden als Höchstgrenzen für die Verhängung von Strafsteuern ein Aufschlag von 100% im Fall der Abgabe einer nicht fristgerechten und von 200% im Fall einer inkorrekten oder überhaupt nicht eingereichten Erklärung auf den Steuerbetrag bestimmt, dessen Zahlung sich der Steuerpflichtige entzogen hätte.

11. Widerspruchsrecht - Außergerichtliche Beilegung einer Differenz

Im Fall von Differenzen bezüglich der Bestimmung des Immobilienwertes bzw. der Immobilientransaktionssteuer bestehen folgende Möglichkeiten:

  1. Gegen einen Kontrollbericht sind der Steuerpflichtige oder seine Erben berechtigt, innerhalb von 60 Tagen ab der Zustellung des Kontrollberichts Einspruch einzulegen.
  2. Während der Dauer der Widerspruchsfrist ist der Steuerpflichtige berechtigt, von dem Leiter des zuständigen Finanzamts die außergerichtliche Beilegung der Differenz (Vergleich) zu verlangen.

Steuerbefreiung beim Erwerb von Immobilien in Griechenland

12. Wer hat ein Recht auf Befreiung von der Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) für den Kauf einer Hauptwohnung in Griechenland?

Die Befreiung wird nur natürlichen (verheirateten oder ledigen) Personen gewährt, sofern sie dauerhaft in Griechenland wohnen. Folglich haben griechische Studenten kein Recht auf Befreiung, solange sie sich im Ausland aufhalten und studieren.

Mit den Bestimmungen des Art. 21 Gesetz N. 3842/2010 wurde die Befreiung für jene Griechen und Auslandsgriechen gestrichen, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Griechenland wohnen. Ebenfalls wurden die Kategorien der Berechtigten wie nachstehend bestimmt:

  1. Griechische Staatsangehörige,
  2. Auslandsgriechen aus Albanien, der Türkei und Teilstaaten der ehemaligen Sowjetunion,
  3. Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union,
  4. anerkannte Flüchtlinge, gemäß den Bestimmungen des Präsidialdekrets 96/2008 (Regierungsanzeiger FEK 152 A'), und
  5. Bürger dritter Staaten, die den Status des sich langfristig in Griechenland Aufhaltenden inne haben, gemäß den Bestimmungen des Präsidialdekrets 150/2006 (Regierungsanzeiger FEK 160 A').

Der dauerhafte Aufenthalt wird durch jedes gesetzlich zulässige Mittel nachgewiesen, wie beispielsweise die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit, die Einstellung zur Erbringung abhängiger Arbeitsleistungen (Arbeitnehmer), die Anmietung einer Wohnung, die Ausbildung an Schulen usw. Der minimale Zeitraum des kontinuierlichen Aufenthalts in Griechenland wird auf ein (1) Jahr bestimmt.

Es sei betont, dass speziell für Ausländer ihre Absicht auf eine dauerhafte Niederlassung in Griechenland nicht durch den Umstand revidiert wird, dass ihnen die zuständigen Behörden aus besonderen Gründen vorläufige Aufenthaltsgenehmigungen erteilen, welche erneuert werden.

Sofern aus Nordepirus (Albanien) oder der Türkei stammende Personen die Staatsangehörigkeit eines Drittstaates außer Albanien und der Türkei erworben haben, können sie nicht in den Genuss der Steuerbefreiung kommen.

Für besoldete griechische Staatsbeamten, die ihren Dienst im Ausland versehen, gilt, dass ihr Wohnsitz in Griechenland liegt und sie folglich ein Recht auf Befreiung haben.

Die Steuerbefreiung wird ebenfalls dem Eigentümer eines Anteils aus dem unteilbaren Gesamten oder Eigentümer bloßen Eigentums oder Nutznießer einer Wohnung oder eines Grundstücks gewährt, der den übrigen Anteil oder das dingliche Recht des Nießbrauchs oder des bloßen Eigentums kauft um Volleigentümer der Immobilie zu werden, sofern der ihm gehörende Anteil nicht seine Wohnbedürfnisse befriedigt.

Weiter wird die Befreiung auch dem in Trennung lebenden Ehepartner unter der Voraussetzung gewährt, dass er wenigstens sechs Monate vor dem Zeitpunkt des Kaufs den Antrag oder die Klage auf Scheidung eingereicht hat. Wird die Ehe innerhalb von fünf Jahren ab dem Kauf nicht durch Scheidung gelöst, wird die gewährte Befreiung widerrufen und die entsprechende Steuer zahlbar.

Die Eigentümer von Hotels, Lagerräumen, Büroräumen, Industrieanlagen und allgemein rein gewerblichen Räumlichkeiten haben ein Recht auf Befreiung. Als gewerbliche Immobilie gilt jedoch nicht die Immobilie, die in der Baugenehmigung oder dem Erwerbstitel als Wohnung charakterisiert ist, und zwar auch dann nicht, wenn sie für die Beherbergung eines Gewerbebetriebs genutzt wird.

13. Welcher ist der Umfang der Steuerbefreiung? Wird die Befreiung auch für Nebenräume gewährt?

Mit den Bestimmungen des Art. 21 des Gesetzes N. 3842/2010 traten die nachstehenden Änderungen bezüglich des Gegenstands der Befreiung ein:

Die Gewährung der Steuerbefreiung für den Kauf einer Hauptwohnung mit einer Fläche von bis zu 200 qm oder eines Grundstücks, dem eine Wohnung mit einer Fläche von bis zu 200 qm entspricht, unabhängig von dem jeweiligen Wert, wurde gestrichen. Stattdessen wird eine folgendermaßen mit dem Familienstand des Berechtigten und der Art der gekauften Immobilie verknüpfte Befreiung gewährt:

  • Bei Kauf einer Wohnung:
    • für Ledige bis zum Betrag von 200.000 €,
    • für Ledige mit einer geistigen oder körperlichen Behinderung von wenigstens 67% bis zum Betrag von 250.000 €,
    • für Verheiratete bis zum Betrag von 250.000 €,
    • für Verheiratete mit einer geistigen oder körperlichen Behinderung von wenigstens 67% bis zum Betrag von 275.000 €.
    Obige Beträge erhöhen sich um 25.000 € für jedes der beiden ersten Kinder der Familie und um jeweils 30.000 € für das dritte und jedes weitere Kind.
  • Bei Kauf eines Grundstücks:
    • für Ledige bis zum Betrag von 50.000 €,
    • für Verheiratete bis zum Betrag von 100.000 €.
    Obige Beträge erhöhen sich um 10.000 € für jedes der beiden ersten Kinder der Familie und um jeweils 15.000 € für das dritte und jedes weitere Kind.

Übersteigt der Wert der Immobilie die vorstehenden Steuerfreibeträge, wird die Steuerbefreiung bis zum entsprechenden Freibetrag gewährt, während für den darüber hinausgehenden Wert die Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) mit einem Satz von 10% zu entrichten ist.

Im Fall des Kaufs einer Wohnung umfasst der Freibetrag auch den Wert eines Fahrzeugstellplatzes und eines Abstellraums für eine Fläche von jeweils bis zu 20 qm, sofern diese zu der selben Immobilie gehören und zeitgleich erlangt werden.

Das Vorstehende kommt auf Hauptwohnungskäufe zur Anwendung, deren Steuerpflichtigkeit ab dem 23-04-2010 und später entsteht.

14. Welche sind die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung beim Kauf einer Hauptwohnung in Griechenland?

a) Der Käufer oder seine Gattin oder seine Kinder dürfen nicht das vollumfängliche Eigentumsrecht oder Nießbrauchrecht oder Wohnrecht an einer anderen Wohnung inne haben, die den Wohnbedürfnissen seiner Familie genügt, oder das vollumfängliche Eigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder einem idealen Grundstücksanteil, dem eine seinen Wohnbedürfnissen genügende Gebäudefläche entspricht, und welche in einem Gemeindeteil mit mehr als 3.000 Einwohnern liegen. Weiter ist für die Befreiung erforderlich, dass das gekaufte Grundstück oder Landstück, auf dem sich das gekaufte Haus oder die gekaufte Eigentumswohnung befindet, bebaubar ist und innerhalb des genehmigten Bebauungsplans einer Kommune oder Gemeinde liegt und zwischen Käufer und Verkäufer keine Blutsverwandtschaft oder Verwandtschaft aus Schwägerschaft ersten Grades besteht.
Die Voraussetzungen für die Gewährung der Befreiung müssen in der Person des Käufers einhergehen.

b) Die Wohnbedürfnisse des Käufers und seiner Familie gelten als befriedigt, wenn die Gesamtfläche der Nettowohnungsfläche (Fläche ohne die gemeinschaftlich genutzten Räume), die vorhanden ist oder zu deren Errichtung aufgrund baurechtlicher Bestimmungen die Möglichkeit besteht, folgende ist: 70 qm, für jedes seiner beiden ersten Kinder um jeweils 20 qm und für sein drittes und jedes weitere Kind um jeweils 25 qm erhöht. Für Käufer mit einem Invaliditätsgrad von wenigstens 67% erhöht sie ihr Wohnbedürfnis ausnahmsweise von 70 qm auf 90 qm (Artikel 16 Par. 14 N. 3522/2006).

c) Die Befreiung wird unter der Bedingung gewährt, dass die Immobilie für wenigstens fünf Jahre im Eigentum des Käufers verbleibt.

15. Wann wird die Steuerbefreiung widerrufen?

Im Fall der zu Lebzeiten erfolgenden vertraglichen Übereignung der Immobilie oder der Bestellung eines beliebigen dinglichen Rechts daran (ausgenommen der Hypothek) vor Ablauf der Fünfjahresfrist ist derjenige, der ein dingliches Recht überträgt oder bestellt, verpflichtet, vor der Übereignung oder Bestellung des dinglichen Rechts eine Erklärung einzureichen und in einer einmaligen Zahlung die Transaktionssteuer (F.M.A.) zu entrichten, die dem Wert der übertragenen Immobilie entspricht.

Als Wert der Immobilie wird der Wert berücksichtigt, den die Immobilie zum Zeitpunkt der neuen Übereignung oder der Bestellung des dinglichen Rechts hat, oder der deklarierte Preis der Übertragung, sofern dieser über dem "sachwertorientiert bestimmten Wert" bzw. Regelpreis liegt. Der Steuerbetrag wird auf Basis der Sätze berechnet, die zum Zeitpunkt der Gewährung der Befreiung galten, außer wenn der dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Befreiung entsprechende Steuerbetrag höher liegt, womit dann dieser höhere Steuerbetrag zu entrichten ist.

Es sei angemerkt, dass im Fall der Gewährung der Befreiung beim Kauf einer Immobilie aus dem unteilbaren Gesamten an beide Ehepartner bei der innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgenden Übertragung des Anteils des einen Ehepartners an einen Dritten der Steuerbetrag entrichtet wird, der diesem Anteil entspricht.

16. Welche sind die Sanktionen im Fall der Feststellung, dass die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht einhergehen?

Wenn von dem Finanzamt (D.O.Y.) festgestellt wird, dass die Befreiung von der Übertragungssteuer gewährt wurde, obwohl die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht einhergingen, wird zu Lasten des Käufers außer dem entsprechenden Betrag der Hauptsteuer auch eine Strafsteuer verhängt, die auf einen Satz von 100% auf die Hauptsteuer bestimmt wird.

Der Hauptsteuerbetrag errechnet sich auf Basis des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Feststellung der Übertretung, unter Anwendung der Koeffizienten, die zum Zeitpunkt der Gewährung der Befreiung galten, außer wenn der zum Zeitpunkt der Befreiung dem Wert der Immobilie entsprechende Steuerbetrag höher liegt. Im Fall einer verwaltungsgerichtlichen Lösung der Differenz kann gemäß den Bestimmungen des Paragraphen 8 Art. 2 Gesetz N. 2523/1997 die vorstehende Strafsteuer nicht auf 3/5 ihres Betrags reduziert werden.

Wenn der steuerbefreite Wert einen Teil des Gesamtwerts der Immobilie darstellt, werden Hauptsteuer und Strafsteuer auf Basis des Anteils erhoben, dessen Wert sich auf Basis des Verhältnisses errechnet, den die Befreiung zu dem Gesamtwert zum Zeitpunkt der Befreiung hat (Artikel 3 Par. 6 N. 3634/2008).

Das Vorstehende gilt für Hauptwohnungskäufe, deren Steuerpflichtigkeit ab dem 13-12-2007 und später entsteht.

17. Gibt es ein Recht auf Steuerbefreiung zum zweiten Mal?

Die Befreiung von der Übertragungssteuer für den Wohnungs- oder Grundstückskauf wird einmal gewährt. Befreiung wird auch für jeden neuen Immobilienkauf gewährt, sofern:

  1. die Immobilien, die sich zum Zeitpunkt des neuen Kaufs im Eigentum des Käufers, des Ehepartners oder ihrer minderjährigen Kinder befinden, nicht die Wohnbedürfnisse ihrer Familie befriedigen, und
  2. der Käufer die entsprechende Erklärung einreicht und in einer einmaligen Zahlung den Steuerbetrag entrichtet, der jener Immobilie entspricht, für welche die Befreiung gewährt wurde.

Als Wert der Immobilie wird der Wert berücksichtigt, den diese zum Zeitpunkt der neuen Befreiung hat. Für die Berechnung des in einer einmaligen Zahlung zu entrichtenden Steuerbetrags kommen die Koeffizienten zur Anwendung, die zum Zeitpunkt der Gewährung der ersten Befreiung galten, außer wenn der dem Wert der Immobilie oder dem entrichteten Kaufpreis zum Zeitpunkt der Gewährung der ersten Befreiung entsprechende Steuerbetrag höher liegt, womit dann dieser höhere Steuerbetrag zu entrichten ist.

Die Befreiung wird auch Personen gewährt, denen bis zum 14.07.1980 Befreiung von der Übertragungssteuer für den Wohnungskauf gewährt wurde, sowie auch Personen, denen Befreiung von der Erbschaftssteuer oder Besteuerung elterlicher Zuwendung zum Erwerb einer Hauptwohnung gewährt wurde, sofern für diese Personen die Voraussetzungen für die Befreiung einhergingen und gegebenenfalls die entsprechende Steuer entrichtet wird.

18. Welche Unterlagen werden für die Gewährung der Befreiung für den Kauf einer Hauptwohnung benötigt und wann werden sie eingereicht?

Die für die Gewährung der Befreiung von der Immobilientransaktionssteuer erforderlichen Unterlagen sind vor Unterzeichnung des endgültigen Vertrags zusammen mit der Immobilientransaktionssteuererklärung einzureichen. Die Unterlagen für die Feststellung der Voraussetzungen für die Befreiung werden mit dem Beschluss des Finanzministeriums POL. 1101/24-6-2010 (F.E.K. 1021 B'/30-6-2010) bestimmt.

19. Welche Steuerbefreiungen werden den Landwirten gewährt?

Mit den Bestimmungen des Par. 1 Art. 8 Gesetz N. 3220/2004 wird allen Landwirten (Jungbauern, Berufsanfänger oder im Alter von über 40 Jahren) vollumfängliche Befreiung von der Übertragungssteuer bei Kauf oder Tausch landwirtschaftlich oder für die Viehzucht genutzter Flächen nebst ihren ausschließlich ihrer Nutzung dienenden Einrichtungen gewährt, entweder mit den Bestimmungen des N. 634/1977 oder jenen des N. 2520/1997, ohne jegliche Beschränkung (Höchstgrenze) hinsichtlich des Wertes oder der Fläche der landwirtschaftlichen Immobilien.

20. Wird für den Kauf eines Wohnhauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks mit eingeführten Devisen Steuerbefreiung gewährt?

Eine solche Steuerbefreiung wurde gewährt, jedoch mit den Bestimmungen des Gesetzes N. 2873/2000 ab dem 28-12-2000 abgeschafft.

21. Wann verjährt das Recht des Fiskus auf Erhebung der Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.)?

Das Recht des Fiskus auf Erhebung der Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) verjährt mit dem Verstreichen von fünf Jahren ab dem Ende des Jahrs, in dem die Erklärung zur Immobilientransaktionssteuer (F.M.A.) zugestellt wurde, und mit dem Verstreichen von fünfzehn Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Befreiung gewährt wurde, und zwar auch selbst dann, wenn die Sache endgültig abgewickelt wurde.

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