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Immobilienkauf in Griechenland

Nachfolgende Informationen zum Kauf einer Immobilie in Griechenland dienen ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit vorrangig der Orientierung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Allgemeiner Stand: Ende 2005 (partiell Ende 2010 / Anfang 2013, Mitte 2015), sofern nicht ausdrücklich anders angegeben oder erkennbar.


Hinweis: am 01.01.2006 traten in Griechenland signifikante Änderungen bei Abgaben und Steuern auf Immobilien in Kraft. Besonders zu erwähnen sind:

Einführung der Mehrwertsteuer (derzeit 23%) auf neue Immobilien.

Transaktions-Abgabe zu Lasten des Käufers in Höhe von 1% des Regelpreises oder des realen Vertragswertes, falls dieser höher liegt als der Regelpreis.

Besteuerung des - fiktiv ermittelten - Verkaufsgewinns (Differenz zwischen Einstands- und Verkaufspreis) zu Lasten des Verkäufers.

Rigorose Erhöhungen der "sachwertorientiert" bestimmten Regelpreise aller Immobilien mit dem Ziel, im Rahmen weiterer anstehender Erhöhungen die Regelpreise an die realen Marktpreise anzugleichen **.

Änderungen bei der Erbschaftssteuer für Immobilien in Griechenland.

Informationen zu den 2008 in Kraft getretenen Änderungen bei der Grundsteuer bietet der Beitrag ETAK - einheitliche Immobilienabgabe Grundsteuer in Griechenland. Weiter sei auf den Beitrag Besteuerung in Zusammenhang mit Immobilien in Griechenland hingewiesen.

** Nach den letzten Erhöhungen der sogenannten "sachwertorientiert bestimmten Immobilienpreise" übersteigen diese inzwischen in vielen Fällen deutlich die realen Marktpreise. Da sich diese unanfechtbaren Regelpreise nicht nur auf immobilienbezogene Rechtsgeschäfte, sondern auch auf alle einschlägigen Hebesätze auswirken, sind proportional auch die auf dieser Basis erhobenen Steuern und Abgaben kräftig gestiegen.

Allgemeines zum Immobilienerwerb in Griechenland

Griechenland erfreut sich bei deutschen Interessenten für eine Immobilie im europäischen Ausland hoher Beliebtheit, wobei neben der klassischen Nutzung als Ferienwohnung zunehmend auch der Aspekt des Ruhe- und Alterssitzes eine Rolle spielt. Global gesehen unterliegen Grunderwerb und Immobilienkauf in Griechenland ähnlichen Rechtsprinzipien wie in Deutschland. Andererseits sind jedoch einige wesentliche Besonderheiten zu beachten, wie z. B. der nicht existierende "Öffentliche Glaube" in Grundbucheinträge sowie auch spezielle Regelungen bezüglich der gutgläubigen oder bösgläubigen Ersitzung, der in Griechenland wegen des unzulänglichen Grundbuchwesens eine besondere Bedeutung zukommt.

Jede Übertragung einer griechischen Immobilie bedarf grundsätzlich der Beurkundung durch einen griechischen Notar. Ausländische Notare sind definitiv nicht zur Beurkundung von Rechtsgeschäften bezüglich griechischer Immobilien berechtigt. Weiterhin sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Notare in Griechenland nur eine beurkundende Funktion ausüben, also nicht der umfassenden Überprüfungs- und Hinweispflicht eines Notars in Deutschland unterliegen! Pflicht und Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse obliegen somit ausschließlich dem Käufer. Ebenso ist zu erwähnen, dass trotz der diesbezüglichen Rechtsunsicherheit vor Abschluss des endgültigen Vertrags häufig ein notarieller Vorvertrag errichtet wird.

Soll die Übertragung der Immobilie durch einen Vertreter abgewickelt werden, benötigt dieser dazu eine entsprechende notarielle Vollmacht; die sowohl von einem griechischen als auch von einem Notar eines Landes des Haager Beglaubigungsabkommens beurkundet werden kann. Überstieg der nominale Vertragswert ca. 14.600 Euro (Athen, Piräus) bzw. ca. 2.200 Euro (übriges Land), bestand für alle Vertragsparteien bis Anfang 2014 Anwaltszwang.

Wenn zumindest einer der Vertragspartner seinen ständigen Wohnsitz im Ausland hat, kann die Beurkundung des Immobiliengeschäfts auch durch die zuständige griechische Auslandsvertretung (Botschaft, Konsulat) erfolgen. In diesem Fall bestand und besteht kein Anwaltszwang. Wie nachstehend ersichtlich wird, sollten jedoch insbesondere ausländische Käufer schon im Vorfeld der Kaufanbahnung einen im griechischen Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt in Griechenland einschalten.

Überprüfung der Besitzverhältnisse einer Immobilie

Vor jedem weiteren Schritt ist die akribische Überprüfung der Titel und Besitzverhältnisse der Immobilie erforderlich, zumal in vielen Regionen Griechenlands immer noch kein Katasterwesen im deutschen Sinn existiert. Hier werden stattdessen Verzeichnisse der Eigentümer von Immobilien bzw. Inhaber dinglicher Rechte im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen lokalen Grundbuchamts (griechisch: Ypothikofylakio = wörtlich: Hypothekenregister) geführt, die wiederum auf Grundverkehrs-, Hypothekenregister usw. verweisen. Die Recherche muss sich somit auch auf eventuelle Lasten wie Pfändungen, gerichtliche Beschlüsse, Voreinträge, Hypotheken usw. erstrecken. Falls der Besitzer / Verkäufer die Immobilie durch Erbschaft erworben hat, sind auch die einschlägigen Unterlagen wie Sterbeurkunde, Erbschein usw. auf ihre Rechtmäßigkeit und Gültigkeit zu überprüfen. Weiterhin ist beim Landgericht zu überprüfen, ob der Besitzer der Immobilie eine kaufmännische Tätigkeit ausübt und nicht unter Zwangsverwaltung steht oder Konkurs beantragt hat.

Der im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag im griechischen Grundbuch gutgläubig erfolgende Erwerb einer Immobilie von einem zur Veräußerung unberechtigten Verkäufer ist in Griechenland nicht geschützt. Folglich sind die Erwerbstatbestände über einen Zeitraum von wenigstens 20 Jahren (= Frist bösgläubiger Ersitzung) zu überprüfen. Nachforschungen in den entsprechenden Registern und Verzeichnissen darf allerdings nur ein griechischer Rechtsanwalt vornehmen. Der beteiligte Notar ist dagegen nicht zur Recherche im Grundbuch befugt und kann somit auch nicht dafür haftbar gemacht werden. Wie auch die laufende Rechtsprechung bestätigt, liegt also die Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse ausschließlich bei dem Käufer bzw. seinem damit beauftragten Anwalt.

Achtung: Falle!

Insbesondere im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ist zu erwähnen, dass seit 2005 im Rahmen der steuerlichen Veranlagung eine obligatorische Besichtigung / Überprüfung durch Beamte des zuständigen Finanzamtes stattzufinden hatte! Wer also einen in der maßgeblichen Baugenehmigung und folglich auch im notariellen Kaufvertrag als Abstell-, Keller-, Nutz- oder sonstigen nicht als Wohnfläche ausgewiesenen Raum kaufte, der jedoch - wie bisher auf breiter Basis üblich - nachträglich zu Wohnraum hergerichtet wurde, hatte erst einmal eine gepfefferte Nachzahlung an das Finanzamt zu leisten. Dies galt sinngemäß auch, wenn zu einer Wohnung gehörende nicht oder "teilumbaute" Flächen (Balkon, Terrasse, Veranda usw.) - sei es auch nur provisorisch - abgetrennt oder gar in "umbaute" Flächen, sprich Nutz- oder Wohnraum umgewandelt wurden. Mit der Straf- und Nachzahlung an das Finanzamt ging jedoch natürlich nicht auch automatisch die Legalisierung durch das Bauamt einher, sodass mit weiteren fatalen Konsequenzen (von hohen Zahlungen bis hin zum Zwangsabbruch!) gerechnet werden musste (und muss).

Ab 2010 wurden dann immer neue und strengere Regelungen in Kraft gesetzt, die einerseits die Möglichkeiten zur nachträglichen - und natürlich kostenpflichtigen - Legalisierung einer breiten Palette von Bauverstößen vorsahen und mal verschärften, mal erleichterten (die Fristen für die Inanspruchnahme der bisher letzten Regelung reichen bis ins Jahr 2016), andererseits die Übereignung mit einschlägigen Mängeln behafteter Immobilien jedoch inzwischen praktisch unmöglich gemacht haben. In diesem Sinn war es beispielsweise schon seit Anfang 2011 nicht mehr möglich, Gebäude oder Wohnungen vertraglich zu übereignen, wenn Flächen oder Räume ungenehmigt umbaut oder / und einer anderen als der bauamtlich genehmigten Nutzung zugeführt worden waren.

Vermessungsplan, Bebauungsfähigkeit, Kaufgenehmigung

Für den Vertragsabschluss muss dem beurkundenden Notar ein Vermessungsplan der Immobilie beigebracht werden. Bei Neubauten ist dies in der Regel kein Problem, da die entsprechenden Pläne Teil der Baugenehmigung darstellen. In Gebieten mit Grundbuch ist der Plan auch über das Grundbuchamt erhältlich. Wenn jedoch kein beurkundeter Vermessungsplan vorliegt, muss ein Ingenieur (Topograph) mit der Vermessung der Immobilie und der Erstellung des Plans beauftragt werden. Eine (Neu-) Vermessung ist auch dann zu empfehlen, wenn der Verkäufer nur einen bereits etliche Jahre alten Plan beibringen kann oder Zweifel bezüglich der Korrektheit des beigebrachten Vermessungsplans bestehen.

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks ist weiter von einem Architekten zu überprüfen, ob die Parzelle den Bebauungsbedingungen im konkreten Gebiet entspricht, möglicherweise Bebauungsverbote - z. B. durch Forstamt oder Archäologische Behörde - verhängt wurden und ob ein Anspruch der Gemeinde oder ein staatliches Vorkaufsrecht besteht.

Für außerhalb der Bebauungspläne liegende Flurstücke gelten regional variierende und nicht selten äußerst niedrige Bebauungsfaktoren, sodass auch diesbezüglich verbindliche Auskünfte eingeholt werden sollten. Bei an das Meer bzw. einen Strand grenzenden Grundstücken sind außerdem obligatorische Abstände von Gebäuden, Einfriedungen, Umzäunungen usw. zu dem sogenannten "Winterstrand" einzuhalten.

In bestimmten Grenz(nahen)- und Verteidigungsgebieten ist wiederum der Immobilienerwerb durch Ausländer allgemein verboten. Sofern in solchen Gebieten eine formelle Einzelgenehmigung erteilt werden kann, ist diese vor dem Vertragsabschluss zu beantragen (und zu erteilen). Dies gilt sinngemäß auch für den Abschluss einschlägiger notarieller Vorverträge.

Grunderwerbssteuer in Griechenland

Der Käufer einer Immobilie in Griechenland oder eines dinglichen Rechts an einer solchen ist zur Abgabe einer Erklärung zur Grunderwerbssteuer bzw. Immobilientransaktionssteuer verpflichtet. Diese Erklärung wird gemeinsam mit dem Verkäufer abgegeben und vor Unterzeichnung des Kaufvertrags von dem Käufer oder seinem Vertreter bei dem Finanzamt eingereicht, in dessen Zuständigkeitsgebiet die Immobilie liegt und bei dem - ebenfalls vor Vertragsunterzeichnung - auch die gegebenenfalls anfallende Steuer für die beabsichtigte Transaktion zu entrichten ist.

Sofern nicht eine unter bestimmten Voraussetzungen gewährte Steuerbefreiung oder Steuerminderung in Anspruch genommen werden kann, belief die Grunderwerbs- bzw. Immobilientransaktionssteuer in Griechenland sich bis Ende 2013 auf 8% des (gesamten oder anteiligen) Wertes bis 20.000 Euro und für den darüber hinausgehenden Wert auf 10% des "sachwertorientiert bestimmten" (also nicht unbedingt realen) Kaufpreises (Artikel 22 Gesetz N. 3842/2010, veröffentlicht im Regierungsanzeiger FEK 58 A'/23.04.2010). Weiter wurde auf diesen Steuerbetrag eine Gemeindesteuer in Höhe von 3% erhoben.

Nicht zuletzt auf Druck der sogenannten Troika (sprich der Gläubiger Griechenlands) wurde schließlich die Grunderwerbsteuer mit Wirkung ab 2014 auf 3% des wie vorstehend beschrieben festgestellten Transaktionswert gesenkt, parallel jedoch eine neue sogenannte "Zugewinnsteuer" eingeführt, die per Definition den Verkäufer belastet und in extremen Fällen dazu führte, dass er für den Verkauf seiner Immobilie sogar noch Geld aus eigener Tasche zuschießen musste.

Der für die Berechnung der Immobilientransaktionssteuer sowie auch diverser Honorare, Gebühren und Kosten maßgebliche Wert bzw. Kaufpreis einer Immobilie wird in Griechenland von dem Finanzamt bestimmt. Sofern die Immobilie in einem Gebiet mit definierten Preiszonen liegt, berechnet sich ihr nomineller Wert (Regelpreis bzw. "sachwertorientiert bestimmter Wert") unter Einbeziehung ebenfalls vordefinierter pauschaler Faktoren auf Basis des entsprechenden Zonenpreises. Der Wert außerhalb dieses Zonensystems liegender Immobilien wird dagegen auf der Basis zeitnaher Transaktionen vergleichbarer Immobilien bestimmt. Schließlich kommt in einigen Gebieten auch ein gemischtes System zur Anwendung, wobei der Grund auf Referenzbasis und Gebäude nach Werttabellen eingestuft werden. Der reale Kaufpreis / Vertragswert wird nur berücksichtigt, wenn er höher liegt als der vom Finanzamt festgesetzte Wert.

Weitere Informationen bieten die Beiträge Immobilienbezogene Steuern in Griechenland und Grundsteuer und Immobiliensteuer in Griechenland.

Voraussetzungen für den Vertragsabschluss

Unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit und seinem Wohnsitz oder "gewöhnlichen Aufenthalt" muss der Käufer einer Immobilie in Griechenland über eine griechische Steuernummer verfügen bzw. vor Vortragsabschluss beantragen. Letzteres kann auch durch einen bevollmächtigten Vertreter geschehen. (Für Informationen zu Verfahren und benötigten Unterlagen siehe Erwerb einer griechischen Steuernummer)

Dem beurkundenden Notar sind vor Vertragsunterzeichnung wie vorstehend erwähnt der Vermessungsplan der Immobilie, die eventuell erforderliche Einzelgenehmigung für den Kauf einer Immobilie in einem "Sperrgebiet" sowie der Beleg über die Zahlung der - sofern - fälligen Grunderwerbsteuer beizubringen. Unabdingbar ist gemäß der aktuellen Gesetzeslage (Stand: Anfang 2013) auch die Vorlage der rechtsverbindlichen Erklärung eines Architekten / Ingenieurs, die Immobilie persönlich inspiziert und keinerlei Bauverstöße festgestellt zu haben. Paradoxerweise gilt dies für alle Landstücke (also sogar auch landwirtschaftliche Nutzflächen, auf denen nachweislich niemals irgend eine Bautätigkeit erfolgte) und bringt erhebliche Kosten mit sich. 

Der Käufer (wie im übrigen natürlich auch jede andere kontrahierende Partei) kann sich von einem einschlägig bevollmächtigten Vertreter sowohl vor dem Finanzamt und allen übrigen Behörden als auch vor dem Notar vertreten lassen. Die Vollmacht für den Immobilienerwerb muss vor einem in- oder ausländischen Notar oder einer griechischen (Auslands-) Vertretung (Botschaft, Konsulat) beurkundet werden.

Nebenkosten des Immobilienkaufs in Griechenland

Im Rahmen der einschlägigen Bestimmungen bestand bis Ende 2013 bei Immobiliengeschäften mit einem Nenn- / Vertragswert ab 80.000 Euro. Das gesetzlich festgelegte (Mindest-) Honorar des Anwalts für die Mitwirkung bei Errichtung und Unterzeichnung der Vertrags belief sich auf 1% von Beträgen bis zu ca. 44.000 Euro und auf 0,5% für den darüber hinausgehenden Betrag. Dieses auf Basis der nominellen Vertragssumme berechnete (Basis-) Honorar war im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung an die Kasse der jeweils zuständige Anwaltskammer zu entrichten.

Parallel zu der Senkung der Grunderwerbssteuer auf 3% wurde mit Wirkung ab 20124 auch der Anwaltszwangs abgeschafft, die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts ist seitdem für alle kontrahierenden Parteien freiwillig. Für seine Tätigkeit beim Grundbuchamt (Recherche), diverse Auszüge, Eintragungen, Erklärungen, Behördengänge usw. konnte (und kann) speziell der Anwalt des Käufers ein zusätzliches Honorar fordern, das sinnigerweise vor Erteilung des Mandats vereinbart werden sollte.

Die Notargebühren gehen üblicherweise zu Lasten des Käufers und beliefen sich bisher einschließlich diverser obligatorischer Abgaben und Provisionen auf 1,4% bis 1,8% des Vertragswertes. Speziell für (Immobilien- und sonstige) Transaktionen mit einem Wert von bis zu 120.000 Euro wurde im Oktober 2015 das (reine) Honorar des Notars von 1% auf 0,8% des Transaktionswerts beschränkt.

Fallweise kommen außerdem Gebühren für Schreibauslagen, beglaubigte Abschriften usw. hinzu. Insbesondere bei geringen Vertragswerten fordern die Notare jedoch in der Praxis häufig nach wie vor willkürlich erheblich höhere (Wucher-) Honorare, die sie obendrein zu quittieren verweigern!

Ebenfalls zu Lasten des Käufers gehen die Kosten für die Registrierung des Vertrags bzw. der Umschreibung (Transkription) im sogenannten "Hypothekenregister" (ca. 0,5% des Vertragswerts) sowie fallweise anfallende sonstige Ausgaben wie Auslagenpauschale, Stempelgebühren usw. Für Immobilien in Gebieten, die inzwischen in dem neuen "Nationalen Grundbuch" (sprich Kataster) erfasst sind, hat die Transkription sinngemäß bei dem zuständigen Grundbuchamt zu erfolgen.

Die Provision eines gegebenenfalls eingeschalteten Maklers kann frei vereinbart werden. Bei Immobilienkäufen ist in Griechenland eine Maklerprovision von 2% des vereinbarten (realen!) Kaufpreises üblich, die bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags gezahlt wird. Wenn die Transaktion von einem Makler vermittelt wurde, sind in dem entsprechenden Vertrag obligatorisch seine Provision und Personendaten anzuführen. War kein Makler beteiligt, müssen die Vertragsparteien dies in sogenannten rechtsverbindlichen Erklärungen bestätigen, die dem Vertrag beigefügt werden.

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