Nachfolgende Informationen zum Kauf einer Immobilie in Griechenland dienen ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit vorrangig der Orientierung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Allgemeiner Stand: Ende 2005, sofern nicht anders angegeben oder erkennbar.

!! Hinweis für Besitzer einer Immobilie in Griechenland !!

Unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohn- bzw. Aufenthaltsort sind seit 2005 alle Besitzer einer in Griechenland liegenden Immobilie verpflichtet, in Griechenland eine Steuererklärung einzureichen und insbesondere das Formular "E9" penibel auszufüllen. Unter diese neue Verordnung fallen alle Inhaber eines dinglichen Rechts (Eigentum, Nießbrauch, Nutzungs- / Wohnrecht usw.) an jeder Art von Immobilie (Land- / Grundstück, Gebäude, Wohnung usw.)!

Ab dem Jahr 2008 stellt das Formular E9 nicht mehr Teil der regulären Einkommenssteuererklärung dar, sondern wird eigenständig eingereicht und unterliegt somit auch gesonderten Fristen.

Wichtig: am 01.01.2006 traten in Griechenland grundlegende Änderungen bei Abgaben und Steuern auf Immobilien in Kraft. Besonders zu erwähnen sind:

Einführung der Mehrwertsteuer (derzeit 19%) auf neue Immobilien.

Transaktions-Abgabe zu Lasten des Käufers in Höhe von 1% des Regelpreises oder des realen Vertragswertes, falls dieser höher liegt als der Regelpreis.

Besteuerung des - fiktiv ermittelten - Verkaufsgewinns (Differenz zwischen Einstands- und Verkaufspreis) zu Lasten des Verkäufers.

Rigorose Erhöhungen der Einheitswerte / Regelpreise aller Immobilien, mit dem Ziel, im Rahmen weiterer anstehender Erhöhungen die fiktiven Regelpreise an die realen Marktpreise anzugleichen.

Signifikante Änderungen bei der Erbschaftssteuer für Immobilien in Griechenland.

Aktuelle Informationen zu den 2008 in Kraft getretenen Änderungen bei der Grundsteuer bietet der Beitrag ETAK - einheitliche Immobilienabgabe Grundsteuer in Griechenland.

Hinweis: Ab März 2007 gelten Für Immobilien in Griechenland erneut kräftig erhöhte Einheitspreise, die nun auf breiter Basis deutlich über den realen Marktpreisen liegen (in manchen Fällen sogar bis fast 100%!). Da sich diese obligatorischen und unanfechtbaren Einheitspreise nicht nur auf immobilienbezogene Rechtsgeschäfte, sondern auch auf alle einschlägigen Hebesätze auswirken, werden zahlreiche Besitzer, Erben, Inhaber, Mieter, Nutznießer, Pächter usw. spätestens mit der nächsten Steuererklärung kräftig zur Kasse gebeten werden ... .

Griechenland erfreut sich bei deutschen Interessenten für eine Immobilie im europäischen Ausland hoher Beliebtheit, wobei neben der klassischen Nutzung als Ferienwohnung zunehmend auch der Aspekt des Ruhe- und Alterssitzes eine Rolle spielt. Obwohl die griechischen Immobilienpreise während der letzten Jahre kräftig stiegen, gilt das allgemeine Preisgefüge zumindest aus deutscher Sicht nach wie vor als akzeptabel. Global unterliegen Grunderwerb und Immobilienkauf in Griechenland ähnlichen Rechtsprinzipien wie in Deutschland. Andererseits sind jedoch einige wesentliche Besonderheiten zu beachten, wie z. B. der nicht existierende "Öffentliche Glaube" in Grundbucheinträge sowie auch spezielle Regelungen bezüglich der gutgläubigen oder bösgläubigen Ersitzung, welcher in Griechenland wegen des unzulänglichen Grundbuchwesens wiederum eine besondere Bedeutung zukommt.

Jede Übertragung einer griechischen Immobilie bedarf grundsätzlich der Beurkundung durch einen griechischen Notar. Ausländische Notare sind definitiv nicht zur Beurkundung von Rechtsgeschäften bezüglich griechischer Immobilien berechtigt. Weiterhin sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Notare in Griechenland nur eine beurkundende Funktion ausüben, also nicht der umfassenden Überprüfungs- und Hinweispflicht eines Notars in Deutschland unterliegen! Pflicht und Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse obliegen somit ausschließlich dem Käufer und seinem Anwalt in Griechenland. Ebenso ist zu erwähnen, dass trotz der diesbezüglichen Rechtsunsicherheit vor Abschluss des endgültigen Vertrags häufig ein notarieller Vorvertrag errichtet wird.

Soll die Übertragung der Immobilie durch einen Vertreter abgewickelt werden, benötigt er dazu eine entsprechende notarielle Vollmacht; diese kann sowohl von einem griechischen als auch von einem Notar eines Landes des Haager Beglaubigungsabkommens beurkundet werden.  Übersteigt der nominale Vertragswert ca. 14.600 Euro (Athen, Piräus) bzw. ca. 2.200 Euro (übriges Land), besteht für Käufer und Verkäufer bei dem Vertragsabschluss Anwaltszwang.

Wenn zumindest einer der Vertragspartner seinen ständigen Wohnsitz im Ausland hat, kann die Beurkundung des Immobiliengeschäfts auch durch die zuständige griechische Auslandsvertretung (Botschaft, Konsulat) geschehen. In diesem Fall besteht kein Anwaltszwang. Wie nachstehend ersichtlich wird, sollten jedoch insbesondere ausländische Käufer schon im Vorfeld der Kaufanbahnung unbedingt einen im griechischen Immobilienrecht versierten Anwalt in Griechenland einschalten und mit der Durchführung aller angezeigten Recherchen zu beauftragen.

Vor jedem weiteren Schritt ist die akribische Überprüfung der Titel und Besitzverhältnisse der Immobilie durch einen Rechtsanwalt in Griechenland erforderlich, zumal in vielen Regionen Griechenlands immer noch kein Katasterwesen im deutschen Sinn existiert. Hier werden stattdessen Verzeichnisse der Besitzer von Immobilien bzw. Inhaber dinglicher Rechte im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen lokalen Grundbuchamts (Grundstücksregister) geführt, die wiederum auf andere Register (Grundverkehrs-, Hypothekenregister usw.) verweisen. Die Überprüfung muss sich somit auf eventuelle Lasten wie Pfändungen, gerichtliche Beschlüsse, Voreinträge, Hypotheken usw. erstrecken. Falls der Besitzer / Verkäufer die Immobilie durch Erbschaft erworben hat, sind auch die einschlägigen Unterlagen wie Sterbeurkunde, Erbschein usw. auf ihre Rechtmäßigkeit und Gültigkeit zu überprüfen. Weiterhin ist beim Landgericht zu überprüfen, ob der Besitzer der Immobilie eine kaufmännische Tätigkeit ausübt und dass er nicht unter Zwangsverwaltung steht oder Konkurs beantragt hat.

Der im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag im griechischen Grundbuch gutgläubig erfolgende Erwerb einer Immobilie von einem zur Veräußerung unberechtigten Verkäufer ist in Griechenland nicht geschützt. Folglich sind die Erwerbstatbestände über einen Zeitraum von wenigstens 20 Jahren (= Frist bösgläubiger Ersitzung) zu überprüfen. Nachforschungen in den entsprechenden Registern und Verzeichnissen darf allerdings nur ein griechischer Rechtsanwalt vornehmen. Der beteiligte Notar ist dagegen nicht zur Recherche im Grundbuch befugt und kann somit auch nicht dafür haftbar gemacht werden. Wie auch die laufende Rechtssprechung bestätigt, liegt also die Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse ausschließlich bei dem Käufer bzw. seinem damit beauftragten Anwalt.

Aus aktuellem Anlass sei insbesondere im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung darauf hingewiesen, dass seit 2005 im Rahmen der steuerlichen Veranlagung eine obligatorische Besichtigung / Überprüfung durch Beamte des zuständigen Finanzamtes stattzufinden hat! Wer also einen in der maßgeblichen Baugenehmigung und folglich auch im notariellen Kaufvertrag als Abstell-, Keller-, Nutz- oder sonstigen nicht als Wohnfläche ausgewiesenen Raum kauft, der jedoch - wie bisher auf breiter Basis üblich - nachträglich zu Wohnraum hergerichtet wurde, wird erst einmal eine gepfefferte Nachzahlung an das Finanzamt leisten müssen. Dies gilt sinngemäß auch, wenn zu einer Wohnung gehörende "nicht umbaute Flächen" (wie Balkon, Terrasse, Veranda usw.) - sei es auch nur provisorisch - abgetrennt oder gar in "umbaute" Flächen, sprich Nutz- oder Wohnraum umgewandelt wurden. Mit der Straf- und Nachzahlung an das Finanzamt geht jedoch natürlich nicht auch automatisch die Legalisierung durch das Bauamt einher, sodass mit weiteren fatalen Konsequenzen (von hohen Zahlungen bis hin zum erzwungenen Abbruch!) gerechnet werden muss.

Aktueller Nachtrag: Im Juli 2009 erging eine gesetzliche Regelung, auf deren Basis unter bestimmten Voraussetzungen die Regulierung illegaler Nutzungsänderungg bei Immobilien in Griechenland ermöglicht wird.

Für den Vertragsabschluss muss dem beurkundenden Notar ein Vermessungsplan der Immobilie beigebracht werden. Bei Neubauten ist dies in der Regel kein Problem, da die entsprechenden Pläne Teil der Baugenehmigung darstellen. In Gebieten mit Grundbuch ist der Plan auch über das Grundbuchamt erhältlich. Wenn jedoch kein beurkundeter Vermessungsplan vorliegt, muss ein Ingenieur (Topograph) mit der Vermessung der Immobilie und der Erstellung des Plans beauftragt werden. Eine (Neu-) Vermessung ist auch dann zu empfehlen, wenn der Verkäufer nur einen bereits etliche Jahre alten Plan beibringen kann oder auch wenn sich Zweifel bezüglich der Korrektheit des beigebrachten Vermessungsplans einstellen.

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks ist weiterhin von einem Architekten zu überprüfen, ob die Parzelle den Bebauungsbedingungen im konkreten Gebiet entspricht, möglicherweise Bebauungsverbote - z. B. durch Forstamt oder Archäologische Behörde - verhängt wurden und ob ein Anspruch der Gemeinde oder ein staatliches Vorkaufsrecht besteht.

Für außerhalb der Bebauungspläne liegende Flurstücke gelten regional variierende und nicht selten äußerst niedrige Bebauungsfaktoren, sodass auch diesbezüglich verbindliche Auskünfte eingeholt werden sollten. Bei an das Meer bzw. einen Strand grenzenden Grundstücken sind außerdem obligatorische Abstände von Gebäuden, Einfriedungen, Umzäunungen usw. zu dem sogenannten "Winterstrand" einzuhalten.

In bestimmten Grenz- und Verteidigungsgebieten ist wiederum der Immobilienerwerb durch Ausländer allgemein verboten. Sofern in solchen Gebieten eine formelle Einzelgenehmigung erteilt werden kann, muss diese vor dem Vertragsabschluss beantragt (und erteilt) werden. Dies gilt sinngemäß auch für den Abschluss notarieller Vorverträge.

Wichtiger Hinweis: nachfolgende Informationen treffen nur noch bedingt zu, da Anfang 2006 in Griechenland umfassende Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien und einschlägigen Transaktionen in Kraft traten. Aktuelle Informationen bietet der Beitrag ETAK - einheitliche Grundsteuer in Griechenland.

Der Käufer einer Immobilie in Griechenland ist zur Abgabe einer Erklärung zur Grunderwerbssteuer verpflichtet. Diese Erklärung wird gemeinsam mit dem Verkäufer abgegeben und vor Unterzeichnung des Kaufvertrags von dem Käufer oder seinem Vertreter bei dem Finanzamt eingereicht, in dessen Zuständigkeitsgebiet die Immobilie liegt. Hier ist - ebenfalls vor Unterzeichnung des Vertrags - auch die gegebenenfalls anfallende Steuer für die beabsichtigte Transaktion zu entrichten.

Sofern nicht eine unter bestimmten Voraussetzungen gewährte Steuerbefreiung / Steuerminderung in Anspruch genommen werden kann, beläuft sich die Grunderwerbssteuer in Griechenland je nach Wert und Lage der Immobilie auf 7% - 13% des nominellen (also nicht unbedingt realen) Kaufpreises, wobei grundsätzlich zwischen Immobilien innerhalb und außerhalb eines Bebauungsplans unterschieden wird und der jeweils niedrigste Satz nur für den - ggf. anteilmäßigen - Kaufpreis bis zu 15.000 Euro gilt. Weiterhin wird auf die jeweilige Summe der Grunderwerbssteuer eine Gemeindesteuer in Höhe von 3% erhoben.

Der für die Berechnung der Grunderwerbssteuer sowie auch diverser Honorare, Gebühren und Kosten maßgebliche Wert bzw. Kaufpreis einer Immobilie wird in Griechenland von dem Finanzamt bestimmt. Sofern die Immobilie in einem Gebiet mit definierten Preiszonen liegt, berechnet sich ihr nomineller Wert (Einheitswert / Regelkaufpreis) unter Einbeziehung ebenfalls vordefinierter pauschaler Faktoren auf Basis des entsprechenden Zonenpreises. Der Wert außerhalb dieses Zonensystems liegender Immobilien wird dagegen auf der Basis zeitnaher Transaktionen vergleichbarer Immobilien bestimmt. Schließlich kommt in einigen Gebieten auch ein gemischtes System zur Anwendung, wobei der Grund auf Vergleichsbasis und die Gebäude nach Werttabellen eingestuft werden. Der reale Kaufpreis / Vertragswert wird nur dann berücksichtigt, wenn er höher liegt als der vom Finanzamt fiktiv ermittelte Wert.

In der Regel liegt der vom Finanzamt definierte nominelle Wert (Einheitswert / Regelkaufpreis) niedriger als der reale Kaufpreis einer Immobilie, manchmal jedoch auch höher: hier kann der Käufer dann ggf. nur noch über das zuständige Verwaltungsgericht gegen den Steuerbescheid vorgehen, muss sich jedoch sowohl auf happige Kosten als auch erhebliche Verzögerungen der Transaktion einstellen ... .

Hinweis: Zusammen mit den neuen Einheitswerten traten Anfang 2006 Änderungen bei der Erbschaftssteuer für griechische Immobilien in Kraft, wobei insbesondere die Erbschaftssteuerklassen, die Ermittlung des steuerbaren Vermögens und die Freibeträge neu definiert wurden.

Unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz oder Aufenthaltsort muss der Käufer einer Immobilie in Griechenland über eine griechische Steuernummer verfügen bzw. vor Vortragsabschluss beantragen. Letztes kann auch durch einen bevollmächtigten Vertreter geschehen. Informationen zu Verfahren und benötigten Unterlagen erscheinen unter der Rubrik Erwerb einer griechischen Steuernummer.

Dem Notar sind vor Vertragsunterzeichnung wie vorstehend erwähnt der Vermessungsplan der Immobilie, die evtl. erforderliche Einzelgenehmigung für den Kauf einer Immobilie in einem "Sperrgebiet" sowie der Beleg über die Zahlung der ggf. fälligen Grunderwerbsteuer beizubringen.

Der Käufer kann sich von einem bevollmächtigten Vertreter sowohl vor dem Finanzamt und allen übrigen Behörden als auch vor dem Notar vertreten lassen. Die Vollmacht für den Immobilienerwerb muss vor einem in- oder ausländischen Notar oder einer griechischen Vertretung (Konsulat) beurkundet werden.

Auskünfte über je nach Fall und Lage erforderliche Bescheinigungen und Unterlagen sowie auch deren erforderliche Form erteilt der mit der Beurkundung beauftragte Notar bzw. der vertretende Rechtsanwalt.

Das Honorar des Anwalts für die obligatorische Mitwirkung bei Errichtung und Unterzeichnung der Vertrags beläuft sich gemäß Verordnung auf 1% von Beträgen bis zu ca. 44.000 Euro und auf 0,5% für den darüber hinausgehenden Betrag. Dieses auf Basis der nominellen Vertragssumme berechnete (Grund-) Honorar ist bei Vertragsunterzeichnung zahlbar. Üblicherweise trägt jede Partei die Kosten des eigenen Anwalts. Für seine Tätigkeit beim Grundbuchamt (Recherche), diverse Auszüge, Eintragungen, Erklärungen, Behördengänge usw. kann der Anwalt des Käufers ein zusätzliches Honorar verlangen, das sinnigerweise vor Erteilung des Mandats vereinbart werden sollte.

Die Notargebühren gehen üblicherweise zu Lasten des Käufers und belaufen sich einschließlich diverser obligatorischer Abgaben und Provisionen auf 1,4% bis 1,8% des Vertragswertes. Je nach Fall kommen Gebühren für Schreibauslagen, beglaubigte Mehrschriften usw. hinzu. Insbesondere bei geringeren Vertragswerten fordern die Notare jedoch in der Praxis oft erheblich höhere (Wucher-) Honorare!

Ebenfalls zu Lasten des Käufers gehen die Kosten für die Registrierung des Vertrags bzw. der Grundbuchumschreibung (0,75%) und einige kleinere Ausgaben (Auslagenpauschale, Stempelgebühren usw.).

Die Provision eines ggf. eingeschalteten Maklers kann frei vereinbart werden. Bei Immobilienkäufen ist eine Maklerprovision von 2% des real (!) vereinbarten Kaufpreises üblich, die bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags gezahlt wird. Wenn die Transaktion von einem Makler vermittelt wurde, sind obligatorisch dessen Provision und persönliche Daten im Vertrag anzugeben. Sollte kein Makler beteiligt gewesen sein, müssen die Vertragsparteien dies in rechtsverbindlichen Erklärungen bestätigen, welche dem Vertrag beigefügt werden.