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Übertragung immobilen Vermögens natürlicher Personen

Nachfolgende Informationen zu Übertragung - Übereignung - Verkauf einer Immobilie in Griechenland dienen ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit vorrangig der Orientierung. Der Beitrag basiert auf einem Artikel von Christodoulos Matthäus, der Mitglied des wissenschaftlichen Teams bei Power-Tax ist. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Allgemeiner Stand: Ende 2014, sofern nicht anders angegeben oder erkennbar.

Seit dem 01/01/2014 haben die natürlichen Personen bei jeder Übereignung immobilen Vermögens oder dinglicher Rechte an einer Immobilie inzwischen signifikante Verpflichtungen, von deren Einhaltung die rechtsgültige Übertragung ihres Vermögens abhängt. Die beiden neu hinzugekommenen und obligatorisch zu erfolgenden erforderlichen Schritte sind konkreter:

Erhalt einer Bescheinigung des Finanzamts (DOY), in der angeführt wird, dass die Immobilie mit den konkreten Daten in der Deklaration zur Einheitlichen Immobilienbesitz-Steuer (ENFIA) enthalten ist, sowie auch, dass der Steuerpflichtige die konkrete Steuer für die 5 vorherigen Jahre entrichtet oder reguliert hat (Artikel 54A, N. 4174/2013).

Entrichtung einer Zugewinnsteuer von 15%, die auf den Betrag der Differenz zwischen dem Preis des Erwerbs und des Verkaufs der Immobilie erhoben wird (Artikel 41, N.4172/2013).

Hinweis: Auf einen im Dezember 2014 bekannt gegebenen Beschluss des Finanzministeriums wird die Erhebung der neuen sogenannten Zugewinnsteuer in Höhe von 15% auf - reale oder fiktive - "Gewinne" aus Immobilienübertragungen bis zum 31 Dezember 2016 ausgesetzt.

Erhalt einer Bescheinigung und Entrichtung der ENFIA

Jede Übertragung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie ist nichtig, wenn von dem Notar in dem von ihm errichteten Vertrag nicht auf eine Bescheinigung der D.O.Y. verwiesen und diese beigefügt wird, worin die Daten der Immobilie sowie auch angeführt wird, dass der Steuerpflichtige für die vorherigen 5 Jahre die EN.FI.A. entrichtet oder reguliert hat oder rechtmäßig von der Steuer befreit worden ist. Die Übertragung des Anrechts ist rechtsgültig, sofern in der Bescheinigung das Gebäude mit einer Abweichung seiner Fläche von bis zu fünf (5) Quadratmetern angeführt wird und das Flurstück oder Grundstück mit einer Abweichung seiner Fläche von bis zu 2% dargestellt wird.

Die Leiter der Grundbuchstellen sind verpflichtet, die Eintragung eines notariellen Dokuments zu verweigern, in dem auf die konkrete Bescheinigung nicht verwiesen wird und diese dem Dokument nicht beigefügt ist. Sofern bei der Errichtung der notariellen Urkunde die Steuer geschuldet wird, ist der Notar unter Androhung der Strafe der Nichtigkeit des Vertrags verpflichtet, die geschuldete Steuer innerhalb von drei (3) Werktagen ab der Vertragserrichtung abzuführen.

Gegen Notare oder Leiter der Grundbuchstellen, die ihre obige Verpflichtungen verletzen, wird eine auf fünftausend (5.000) Euro festgesetzte Geldstrafe verhängt.

Zugewinnsteuer von 15% bei Übertragung einer Immobilie

Zu Lasten des Verkäufers, der ab dem 01/01/2014 unter einem belastenden Anlass (Verkauf oder Tausch von Immobilien) ein Immobilienvermögen oder dingliches Recht überträgt, wird eine Zugewinnsteuer von 15% erhoben, sofern die folgenden Voraussetzungen einhergehen:

Der (Eigentums-) Anteil der natürlichen Person beträgt mehr als 50%.

Die Immobilie ist nach dem 01/021/1995 erworben worden (POL 1122/28-04-2014).

Die konkrete Steuer ist von dem Notar innerhalb von 5 Werktagen ab der Unterzeichnung des Vertrags abzuführen (Par. 7, Artikel 64, N. 4172/2013).

In dem Bestreben, den Modus der Ermittlung der Steuer zu vertiefen, ist vorher zweckmäßigerweise Folgendes anzuführen: Der sich ergebende Zugewinn wird mit einem Angleichungsfaktor multipliziert, der wie aus der nachstehenden Tabelle ersichtlich den jeweiligen Jahren der "Zurückhaltung" (also dem zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie verstrichenen Zeitraum) entspricht:

Jahre der ZurückhaltungAngleichungsfaktor
1100,00%
198,20%
396,40%
494,70%
593,00%
691,20%
789,50%
887,80%
986,10%
1084,50%
1182,80%
1281,10%
1379,50%
1477,90%
1576,40%
1674,80%
1773,20%
1871,70%
1970,20%
2068,70%
2167,20%
2265,70%
2364,20%
2462,80%
2561,50%
26 und mehr60,00%

Beispiele zur Ermittlung der Zugewinnsteuer

Im Fall der Zurückhaltung einer Immobilie über einen Zeitraum von 5 Jahren und mehr wird ein Steuerfreibetrag von 25.000 Euro zugestanden.

Beispiel:

Im Jahr 2004 erfolgte der Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 120.000 €. 2014 wird sie für 180.000 € verkauft.

Jahre der Zurückhaltung:10
Angleichungsfaktor:84,50%
Verkaufspreis:180.000
Erwerbspreis:120.000
Zugewinn:(60.000 x 84,50%) - 25.000 = 25.700
Zugewinnsteuer:25.700 x 15% = 3.855

Wenn die Immobilie in dem Zeitraum 01/01/1995 - 31/12/2002 erworben wurde, wird der Nivellierungs-Faktor mit dem Faktor 0,8 multipliziert.

Beispiel:

Im Jahr 2001 wurde eine Eigentumswohnung zum Preis von 100.000 € gekauft. Im Jahr 2014 wird sie zum Preis von 200.000 € verkauft.

Jahre der Zurückhaltung:13
Angleichungsfaktor:79,50% x 80% = 63,6%
Verkaufspreis:200.000
Erwerbspreis:100.000
Zugewinn:(100.000 x 63,6%) - 25.000 = 38.600
Zugewinnsteuer:38.600 x 15% = 5.790

Im Fall der Übertragung eines Gebäudes, der in Eigenregie errichtet wurde, gilt als Jahr des Erwerbs das Jahr nach dem Verstreichen von 5 Jahren ab der Ausstellung der Baugenehmigung. Der Erwerbspreis kann auf folgende Weise ermittelt werden:

Erwerbspreis = Verkaufspreis x Wohnungspreisindex des Erwerbsjahrs
Wohnungspreisindex des Jahrs vor der Übertragung

Der Wohnungspreisindex wird von der Griechischen Bank bekannt gegeben und ist der bestgeeignete Index zur Ermittlung des Preis des Erwerbs einer Immobilie.

Beispiel:

Eine in Eigenregie errichtete Immobilie mit einer Baugenehmigung aus dem Jahr wird 2014 für 200.000 € verkauft.

Erwerbsjahr:2000 (5 Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung)
Jahre der Zurückhaltung:14
Angleichungsfaktor:77,90% x 80% = 62,32%
Verkaufspreis:200.000
Erwerbspreis:200.000 x (137,7/178,2) = 154.545
Zugewinn:[(200.000 - 154.545) x 62,32%] - 25.000 = 3.328
Zugewinnsteuer:3.328 x 15% = 499

Falls es unterschiedliche Erwerbszeiten eines übertragenen Anrechts gibt, wird als Jahr des Erwerbs das Jahr berücksichtigt, in dem wenigstens 75% des übertragenen Anrechts erworben wurden.

Beispiel:

Im Jahr 1994 wird das bloße Eigentum an einer Immobilie erworben, das 90% des Wertes des vollen Eigentums entspricht. Im Jahr 2001 erwirbt der bloße Eigentümer die übrigen 10% (Summe von 100% des vollen Eigentums). Im Jahr 2014 überträgt er das volle Eigentum zum Preis von 150.000 €.

Erwerbsjahr:1994 (als 90%, also > 75% des Anrechts erworben wurden)
Zugewinn:Null (das Anrecht wurde vor dem 01/01/1995 erworben)

Sonstige Anmerkungen

Für die Bestimmung des Wertes des bloßen Eigentums, des Nießbrauchs, der Ersitzung oder (persönlichen oder dinglichen) Dienstbarkeit kommen die Bestimmungen der Artikel 15, 16 und der Fall d' des Paragraphen 1 des Artikels 40 des Gesetzes N. 2961/2001.

Falls eine Gebäude mit Ausgaben des Mieters auf dem Grund eines Dritten errichtet wurde und bei Auslaufen oder Unterbrechung des Mietverhältnisses in den Besitz des Dritten gelangt, gilt als Zugewinnwert der Einheitswert des Gebäudes.

Abschließend ist festzustellen, dass trotz der Verpflichtung des Eigentümers einer Immobilie, die "Außerordentliche Sonderabgabe auf elektrifizierte Immobilien" (EETIDE) bzw. "Einheitliche Immobilien-Sonderabgabe" (EETA) und die neue "Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer" (ENFIA) zu zahlen, kommt zu seinen Verpflichtungen nun im Fall des Verkaufs der Immobilie auch noch die neue 15%ige Zugewinnsteuer hinzu. Die konkrete Steuer stellt leider ein weiteres Hemmnis für den Aufschwung des Immobilienmarkts in Griechenland dar, welcher Markt vor 2009 eine der Wachstumslokomotiven der Wirtschaft des Landes war.

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